在市政协房地产转型升级与人才培养
专题议政协商会议上的发言
市政协常委 德州天宇集团总经理赵英旭
尊敬的袁主席、各位领导、各位老师、同仁：
大家上午好！
很高兴能够参加德州市政协与德州职业技术学院联合举办的房地产转型升级与人才培养专题协商会。房地产转型升级与人才培养是顺应中国经济与社会转型升级和城镇化建设大背景下的形势所需，是顺应国民经济和社会发展的大势，是房地产在新形势下的与时俱进。
房地产是个大行业，房地产转型升级是个大课题。我虽然工作在房地产行业，但对房地产转型的认识还达不到理论的深度和高度。今天，只能浅显地说说自己理解和体会，请各位领导批评指正。
房地产是中国的一个焦点、一个热点、也是一个难点，既牵动着中央政府、地方政府，也牵动着开发商、建筑商、供应商，更牵动着亿万广大人民的心。
房地产是地方财政的顶梁柱。大家都知道，地方财政支出70%要靠房地产。中国目前最大的风险之一就是40多万亿的地方债，这么多的地方债谁来还，还是需要房地产。
房地产一感冒，中国经济就发烧。
中国已正式出台救市政策的城市有四个：广西南宁、杭州萧山、无锡、安徽铜陵。这也从侧面证明了房地产在地方政府的重要性。
房地产是稳定金融市场的定海神针。
目前，国有银行是房地产的最大地主与房东，因为土地、房地产抵押贷款占到银行总贷款额的40%。一旦房地产价格下行，超过临界点，国有银行将受重创和损失；一旦不动产抵押品价值急速缩水，企业资金链现金流就将断裂，中国金融系统也将难以运行，中国地方政府将崩溃，说大一点，中国30年改革开放的成果也将毁于一旦。
各地市长热线，群众上访案件80%以上与房地产有关。动迁问题、安置问题、质量问题、房价问题、拖期问题、污染问题、遮光问题……等等问题，总之房地产问题就是民生问题，就是稳定问题。
二、房地产转型升级的必要性
随着中国经济和社会转型与升级，房地产行业的角色由投资拉动转为对经济和社会发展的承载作用，与新兴产业、与区域发展和城镇化发展融合共生。
目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。这种生产模式受国家宏观调控政策的影响以及房地产业自身内在原因的影响，难以生存、难以立足。导致房地产企业面临着行业性的大调整，战略转型势在必行。当前，房地产行业已经呈现出从单一的商品房开发转向复合业态开发运营，从开发、销售、物业转向销售与持有物业并举，企业发展从单纯的规模扩张向效益提升转变的趋势，传统意义上的开发商开始承担起一些崭新的角色，如资产管理者、服务商、产业运营商和城市运营商。行业开始逐步形成了转型升级的共识，在可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、新型城镇化、房地产金融等领域，房地产企业家与优秀的房地产经理人已经在积极探索房地产转型升级之路，在实践中取得了丰富经验和案例，在项目运作和企业转型方面获得了一定的成功。在行业转型升级过程中，实践探索出许多创新的商业模式，有力地推动了房地产的转型和升级。
三、如何实现房地产转型升级
房地产转型升级不是简单战略的局部调整，而是房地产战略方向性的改变。必须把握好三个方面的特性：一是前瞻性。房地产战略转型升级首先是以企业自身发展为基础。它是在对企业未来发展的环境分析和预测的基础上，对企业的战略目标进行修正与革新，企业的一切资源都是服从和服务于这个战略目标。二是目的性。房地产战略转型升级更多是求得企业持续发展而不仅是为了企业的短期增长。无论是企业的生产规模，还是企业的市场规模，都存在增长的有限性问题。企业战略转型升级寻求的是企业发生质的飞跃。三是创新性。企业的持续发展来自于创新，观念创新、知识创新、技术创新、管理创新、市场创新等已成为企业发展的动力。没有创新，企业就无法在竞争中取得优势，也无法保持企业永续发展的动力。
房地产企业战略转型升级是一项系统工程，其中管理体系的构建是支撑房地产企业战略转型升级的基础平台，以产业链为纽带进行投资资本优化组合，这是一条可行之路。综合房地产企业发展特点，以及现阶段的实际情况，我认为房企转型升级应注重以下几点。
1、注重以企业战略为先导，建立战略转型的控制体系
众所周知，科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，战略转型管理体系构建的重点就是要加强合作伙伴关系的管理，如校企联合、强强联合、定向培训、加强客户关系管理、风险管理和资金管理，同时也是企业运营的关键所在。
2、注重以核心竞争力为根本，完成企业战略的选择与调整
美国著名管理学者提出的核心竞争力认为：核心竞争力就是能使公司为客户带来特殊利益的一种独有技能或技术。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显著地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。其次，核心竞争力还必须是企业所特有的，并且是竞争对手难以模仿的，这种难以模仿的能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力还具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。这一点，素有“北有万达，南有万科”之称的万达、万科都经做到了，这也是“万达、万科”一直处于“马首”的重要原因。
面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化自己的核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。按照核心竞争力机制建构的内在逻辑，培育和提高房地产企业的核心竞争力。在房地产企业战略转型升级过程中应该注重以下一些要点：首先在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；其次在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；再次在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等各相关环节的能力，以及用人制度、分配机制、资产质量等的优劣状况。
3、注重以提高运营效率为目的，调整企业组织结构，实现企业间的南南合作与校企联合
从组织的角度来看，未来的房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变以往“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位、企业人才培训机构、院校都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。
4、注重以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围
在战略转型升级过程中，通过建设适合的企业文化，给企业发展营造良好的氛围。房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。因此，房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。
房地产企业应该将以战略调整和业务重组为契机，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是形成企业核心竞争力、实现发展战略目标的重要保障，是房地产企业持久发展的基础。
5、注重以名牌产品为载体，拓展企业的市场空间
房地产企业必须加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节。而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略。即以名牌产品为载体，拓展企业的市场空间。房地产公司在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。
四、房地产业转型升级不能偏离绿色环保
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在不到20年的时间里取得了巨大成就，对拉动经济增长、改善群众居住条件、改变城镇面貌，都发挥了重要作用。但同时也积累了一些矛盾，特别是近几年，产业发展方式粗放，资源能源消耗大，住宅产业化水平低，科技创新能力弱，管理水平与其他行业相比有一定差距，产业持续稳定发展的基础不牢。
近些年来激烈的全球能源竞争与日益严重的环境污染正影响着经济、社会发展与我们的日常生活，地球变暖导致气候剧烈变化，气候灾难的潜在威胁关系到每一个人，为控制二氧化碳等温室气体排放的全球减排进程因而不断加快，节能减排与环境保护已成为全球性共识。而房地产业是节能减排的重点行业，如何落实房地产绿色转型升级；已经成为房地产业发展的风向标。房地产在发展中，一定要给子孙留下蓝天和青山绿水。
有报道显示：在现存的430多亿平方米建筑总量中，95%是高能耗建筑，目前建筑业与房地产业依然具有三高特征（物耗高、能耗高、排污高），研究表明目前建筑能耗约占到我国总能耗的40％，房地产业的高能耗及所导致的环境污染涉及材料生产、施工建造及后期运行、拆除等各阶段，具体表现为：
（一）一般建筑建造过程与使用过程中的耗能比约为1：3，而房地产产品价格无法体现后期运行与维护成本，因此大部分建筑在建造过程中优先考虑降低成本，很少顾及后期运营与维护成本，由此造成的跷蹊板效应是造成建筑耗能过高的重要原因。
（二） 传统的建筑施工模式在建造过程中产生大量的能耗浪费，包括水、混凝土、钢材等，并产生大量的建筑垃圾。
（三）当前绝大部分住宅建筑等都以毛坯房形式交付，而后进行二次装修，这个类似小农经济的模式造成的能耗浪费与装修垃圾数量巨大。
（四）目前太阳能、地能等可再生能源利用率依然较低，大量使用取暖和制冷设备，浪费大量能源的同时也造成环境污染与温室气体排放。
（五） 生活与生产废水及雨水的回收利用率较低，由此造成的能源浪费与环境污染并存。
（六）建筑材料生产过程中浪费土地的现象依然突出，并造成严重的环境污染问题；同时有些建筑材料有害辐射超标，危害人体健康。
（七）我国的建筑物平均寿命不到30年，大部分建筑材料为不可再生材料，目前建造的建筑未来将产生大量不可再生的建筑垃圾，这不仅浪费了大量资源，而且废弃物在垃圾处理过程中还会形成二次污染，成为棘手的环境问题。
上述房地产业的三高所导致的环境污染是整个行业想当长时间内所面临的共同挑战，解决问题有赖于政策引导，同时也需要模式创新，以节能减排为基础的绿色地产模式正在兴起，实行房企绿色转型升级势在必行。
绿色地产、智能设计、节能环保、养老地产、产业拓展联盟、生态园区等新的需求，又给我们专业院校培养新的专业型人才、复合型人才培养提出了新课题。
譬如楼顶的绿化改造。楼顶绿化的好处，有一个很有力的说服数据，那就是一个城市的楼顶绿化率达到70%以上，城市上空的二氧化碳量将下降80%，城市热岛效应将会彻底消失。
以北京为例。按照2010年北京市国土资源局抽样统计资料进行的初步测算, 北京市的市区面积为1368平方公里，其中建成区面积为1289平方公里，如果以屋顶面积占建成区面积25%的建筑标准计算，北京市区的屋顶总面积约有322平方公里，再以其中30%可作为生态屋顶来保守推算，那么北京市区可利用绿化的屋顶面积达到96平方公里，也就相当于给北京增添了34个朝阳公园(或14个奥林匹克森林公园)的天然绿肺。如果真能实现这个绿化目标，那么北京雾霾天气一定会大大缓解，城市的宜居环境也会大大改观。
五、校企联合、培养专业性人才、走市场化道路
房地产的转型升级不单单是房地产的事，应该是全社会的事，如学校培养学生。光学生本人转型升级还不够，家庭、学校、社区社会、同学都要转型升级。
职业院校进行转型升级，必须开展教材、学科、师资、教学模式、培养目标全面的改革和创新，比如开展校企合作，培养适应市场需求的专业性人才，实行“校企双导师”制，让用人单位主动并提前参与到学生的全过程培养上来，在培养中选择，在选择中培养，从而彻底改变过去“等”人才，结果却等不到合适人才的尴尬处境。对学校和学生而言，培养过程中到企业现场实习或顶岗，可使学生更早的了解社会、融入社会，了解企业、融入企业，以便毕业后能尽快找到自己的位置和舞台。
校企联合、因材施教、精准培养、利校利企。
再次感谢市政协组织本次议政协商专题会，欢迎部门领导到我企业指导工作。
谢谢大家
